การครอบครองปรปักษ์ คือข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ และมักจะก่อให้เกิดข้อพิพาทอยู่เสมอ โดยการครอบครองปรปักษ์ถูกบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ดังนี้

1. ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของผู้อื่น

2. โดยสงบและเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ

3. ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี (5 ปี สำหรับสังหาริมทรัพย์)

เกร็ดน่ารู้เกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์อสังหาริมทรัพย์

1. การครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนด โฉนดตราจอง หรือเอกสารกรรมสิทธิ์ประเภทอื่น ๆ ส่วนทรัพย์ประเภทที่มีเพียงสิทธิครอบครอง เช่น ส.ค.1 (ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน) หรือ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) หรือที่ดินมือเปล่าไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้

แต่อาจแย่งการครอบครองกันได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1375 แต่ไม่มีกฎหมายรับรองให้สามารถยื่นคำร้องหรือคำฟ้องขอให้ศาลสั่งให้ได้กรรมสิทธิ์ได้แบบครอบครองปรปักษ์ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5389/2549)

2. การครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์ของผู้อื่น ทรัพย์ของตนเองไม่สามารถอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้ เช่น อ้างว่าเป็นที่ดินของตนเองแต่ใส่ชื่อของคนอื่นแทน (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 538/2536) หรืออ้างว่าครอบครองปรปักษ์ในที่ดินที่ได้รับมรดกมา (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4843/2545)

3. การครอบครองทรัพย์ของผู้อื่น ผู้ครอบครองไม่จำเป็นต้องทราบว่าทรัพย์นั้นเป็นของผู้อื่น อาจเข้าใจว่าเป็นของตนเองก็ได้ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5794/2551, 5596/2552)

4. การครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ คือ ต้องใช้สอยทรัพย์นั้นอย่างเดียวกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ ขัดขวางไม่ให้ผู้อื่นเข้ายุ่งเกี่ยวกับทรัพย์นั้น และต้องไม่เป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิหรือยอมรับสิทธิของบุคคลอื่น เช่น

การที่ผู้ซื้อครอบครองที่ดินตามสัญญาซื้อขายถือว่าเป็นการครอบครองแทนผู้ขายจนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7490/2551)

การที่ทายาทคนหนึ่งครอบครองที่ดินมรดกทั้งหมด ถือว่าเป็นการครอบครองแทนทายาททุกคน ต้องมีการบอกกล่าวต่อทายาทอื่น ๆ ก่อนว่าเจตนายึดถือเพื่อตนจึงจะเริ่มนับว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ได้ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2760/2548)

การครอบครองที่ดินโดยเจ้าของที่ดินอนุญาตให้อยู่อาศัยไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5352/2539)

เจ้าของรวมคนหนึ่งครอบครองที่ดินถือว่าครอบครองแทนเจ้าของรวมคนอื่น ๆ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 945/2537)

5. ถ้ามีการโอนกรรมสิทธิ์ในระหว่างที่ครอบครองปรปักษ์ยังไม่ครบ 10 ปี และผู้รับโอนได้กรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน มีผลทำให้การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านี้สิ้นผลไป ต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5801/2544, 8700/2550)

6. ต้องเป็นการครอบครองโดยสงบ เช่น ไม่ได้ถูกฟ้องคดี และต้องเปิดเผย คือ ไม่ได้หลบ ๆ ซ่อน ๆ แต่แสดงออกต่อบุคคลทั่วไปโดยเปิดเผย

ทั้งหมดนี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของเรื่องการครอบครองปรปักษ์เท่านั้น หากจะว่ากันถึงรายละเอียดจริง ๆ แล้ว อาจจะถึงกับต้องเขียนเป็นหนังสือขึ้นมาเล่มหนึ่งเลยทีเดียว เพราะการครอบครองปรปักษ์เป็นกฎหมายที่มีมานาน และมีข้อพิพาทเรื่องนี้มาก คำพิพากษาศาลฎีกาก็มีอยู่มากมาย มีแง่มุมให้ศึกษาอย่างหลากหลาย

ป้องกันไว้ก่อนเสียทรัพย์สินไป

วิธีการป้องกันการครอบครองปรปักษ์สำหรับเจ้าของที่ดินนั้น ทำได้ดังต่อไปนี้

ไปตรวจตราที่ดินอยู่เสมอ ว่ามีใครเข้ามายุ่งหรือใช้ประโยชน์กับที่ดินของเราหรือไม่

ติดป้ายหรือล้อมรั้วกั้นเขตแดนให้ชัดเจน เพื่อแสดงความเป็นเจ้าของในที่ดินหรืออสังหาริมทรพย์นั้น

ทำธุรกรรมกับกรมที่ดินเป็นครั้งคราว เพื่อตอกย้ำความเป็นเจ้าของที่ดินกับภาครัฐ

ให้รีบคัดค้านหากพบผู้อื่นเข้ามาครอบครอง เพื่อยืนยันความไม่สมยอมในการให้ผู้อื่นครอบครองพื้นที่

ใจเย็นและอดทน แม้จะต้องใช้เวลา แต่ตราบใดที่ยังไม่มีคำพิพากษา เจ้าของที่ดินก็ยังจัดการได้เสมอ

ข้อมูล ddproperty